fonte: UOL
Está cogitando envidraçar a varanda de seu apartamento? O fechamento até parece uma reforma sem muitas complicações, mas não se engane: essa mudança não depende apenas da vontade do morador. Além da necessidade de um projeto elaborado por um arquiteto ou engenheiro, é essencial consultar o condomínio e a prefeitura, pois regras legais e limites estruturais devem ser respeitados. Caso contrário, a reforma pode trazer prejuízos tanto ao dono da residência quanto ao edifício como um todo, muitas vezes, com consequências graves.
Conduta com o condomínio
O primeiro passo é consultar o síndico para saber se já existem normas que instituam uma padronização para o fechamento da varanda. Se essas diretrizes existirem, o proprietário deve cumpri-las à risca.
Segundo o diretor de negócios imobiliários da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Marco Dal Maso, se o dono da unidade não executar o fechamento conforme o estipulado pelo condomínio, o síndico poderá notificar o condômino a fim de que as devidas correções sejam feitas. Caso o morador não cumpra a ordem, o condomínio pode entrar com uma ação judicial e pedir, até mesmo, a remoção do envidraçamento.
Se não houver regras preestabelecidas no regulamento interno ou na convenção em vigor, o dono do apartamento deve solicitar uma assembleia extraordinária para que os condôminos deliberem se a mudança acarretará alteração significativa de fachada e a proposta deverá ser votada.
Se não houver regras preestabelecidas no regulamento interno ou na convenção em vigor, o dono do apartamento deve solicitar uma assembleia extraordinária para que os condôminos deliberem se a mudança acarretará alteração significativa de fachada e a proposta deverá ser votada.
Quando o fechamento da varanda é acatado, a próxima etapa é definir um padrão: as características do vidro (espessura, cor, transparência), o tipo de caixilharia e de abertura e o uso (ou não) de cortinas devem ser estabelecidos. Para isso, é obrigatória a contratação de um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) que desenhará um projeto e fará um laudo técnico.
Nessa situação, de acordo com o advogado Michel Rosenthal Wagner, especializado nas áreas imobiliária e condominial, a aprovação tanto da vedação quanto do projeto em si deve ser feita por maioria absoluta (51% dos votos de todos os condôminos). No entanto, Wagner aconselha uma consulta prévia com todos os proprietários de apartamentos do edifício, para saber se há desacordo sobre as novas normas.
“Um proprietário pode considerar que houve alteração da fachada e buscar invalidar essa decisão por meio de uma ação judicial, por isso, o recomendável é tentar conquistar o consentimento da maioria”, ressalta o advogado. Porém, atenção: se a mudança for considerada como alteração da fachada e não simples envidraçamento, é necessária a concordância da totalidade dos condôminos.
Regras da prefeitura
Tão importante quanto consultar o condomínio, é pesquisar e se adequar às regras estabelecidas pela prefeitura de sua cidade. Se existirem leis que regulamentem a vedação de varandas, um ponto essencial é verificar se a ação gera o aumento da área computável da edificação (a que rege o valor do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano).
No município do Rio de Janeiro, a Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014, regulamentada pelo Decreto 39.345/2014, fixa condições para o fechamento de varandas nas edificações residenciais multifamiliares em toda a cidade, com exceção da Zona Sul, onde a mudança é proibida. Portanto, consulte-a!
Como faço para requerer a licença?
Para pedir o licenciamento da vedação, é necessário abrir um processo nas gerências descentralizadas da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) e apresentar os seguintes documentos: projeto arquitetônico; declaração do profissional habilitado afirmando que estão atendidas as normas técnicas de segurança; autorização do condomínio.
Preciso pagar alguma taxa?
A regularização é efetivada mediante o pagamento de taxa que varia conforme a dimensão da varanda (em metros quadrados) e a localização do imóvel.
Posso integrar a varanda com a sala?
O fechamento da varanda não pode resultar em aumento real da área da unidade residencial, assim como não é permitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos ambientes internos, sob pena de multa.
Ao fechar a varanda, o IPTU pode aumentar?
De acordo com a Secretaria da Fazenda do Município do Rio de Janeiro, a vedação da varanda não compromete o cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), uma vez que a área já é considerada para fins de cobrança, conforme previsto no Decreto 14.327/1995.